Con la Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) si riduce a due “appartamenti” destinati alla locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017 il limite oltre il quale ora scatta, in base all’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.
La disciplina in argomento rimane complessa e caratterizzata da confini interpretativi delicati, ma l’impostazione della novella normativa chiarisce la volontà di ricondurre la cedolare secca a un ambito di applicazione più ristretto, focalizzato sulla gestione diretta e personale del rapporto di locazione.
Come noto, tra le condizioni per l’applicazione della disciplina delle locazioni brevi vi è il requisito secondo cui il locatore deve essere una persona fisica che agisce al di fuori dell’esercizio dell’impresa e la presunzione assoluta di imprenditorialità scatta ove venga destinato alla locazione breve, nel periodo di imposta, un determinato numero di “appartamenti”.
A partire dal periodo di imposta 2021, la soglia di appartamenti destinati alla locazione breve che faceva scattare la presunzione di imprenditorialità era costituita da 5 appartamenti, mentre dal 2026 scende a 3 il numero di appartamenti che, dal periodo di imposta 2026, fa scattare detta presunzione.
Ne deriva che, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta, mentre negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 c.c.
Ma quali “appartamenti” confluiscono nel conteggio?
Ad esempio, la locazione di singole stanze del medesimo appartamento, a persone diverse con contratti diversi, sembra implicare il conteggio di un solo appartamento ai fini della presunzione.
Altresì, in ragione del fatto che la locazione breve si caratterizza per la durata inferiore a 30 giorni, mentre la presunzione di imprenditorialità è legata al numero di “appartamenti” e non alla durata contrattuale, dovrebbe essere sufficiente locare 3 diversi appartamenti per un solo fine settimana ciascuno, in un anno, per determinare la fuoriuscita dalla disciplina delle locazioni brevi.
Ulteriormente, i proprietari dell’immobile non sembrerebbero dover includere nel conteggio anche gli appartamenti dati in locazione non breve o in comodato, e che siano destinati alla locazione breve dal sublocatore o dal comodatario.
In altri termini, se si fosse titolari di tre immobili, di cui due locati con contratti di locazione breve, mentre uno dato in locazione ordinaria 4+4 ad un conduttore che a sua volta lo sublocasse con contratti di locazione breve, non sembrerebbe superata la soglia di due immobili ai fini della disciplina delle locazioni brevi.
In definitiva, quindi, la presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria”.
Il periodo temporale nel quale monitorare il numero delle unità immobiliari locate è l’anno solare ed occorrerà pertanto, in ogni anno, sommare gli immobili locati con contratti di locazione breve anche solo per un giorno.
Come detto, al raggiungimento della terza unità locata nell’anno, scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale: a quel punto si dovrà far retroagire l’attività imprenditoriale all’inizio del periodo con tutto quello che ne conseguirà in termini problematici, sia ai fini reddituali che per ricostruire la contabilità e documentare le spese sostenute, sia ai fini IVA con riferimento ai corrispettivi percepiti prima dell’apertura della partita IVA.
In tal senso, ricorrendo in via analogica alla prassi connessa allo sforamento in corso d’anno dei limiti di reddito per il regime forfetario, si ha ragione anche in questo caso di ritenere che le regole previste per il regime ordinario si dovrebbero applicare, per l’IVA, a partire dall’evento generatore dello sforamento e, per le imposte dirette, a partire dall’inizio del periodo di imposta.
Sotto il profilo degli adempimenti, va da sé che, superata la soglia delle due unità, il contribuente dovrà presentare al competente ufficio del Registro delle imprese la comunicazione unica d’impresa contenente i modelli per l’iscrizione al Registro Imprese, l’apertura della partita IVA, gli eventuali modelli INPS e INAIL, nonché la SCIA, avviando un’attività tendenzialmente inquadrabile con codice ATECO 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze.
Nel caso di opzione per il regime forfetario, si ritiene possa applicarsi il coefficiente di redditività del 40% previsto per il codice ATECO 2007 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
Ai fini Iva, l’opzione per il regime forfetario prevede l’emissione delle fatture in regime di franchigia IVA, con il divieto però di detrarre l’IVA sugli acquisti. Diversamente occorrerà verificare se la locazione breve può essere considerata, in base alla normativa regionale sulle attività ricettive ove è ubicato l’immobile, come locazione turistica e, in tal caso, sconterà l’IVA con l’aliquota del 10% ex n. 120 Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. Diversamente si tratterà di locazione esente ex art. 10 comma 1 n. 8 DPR 633/72.
Particolari problematiche potrebbero, peraltro, riguardare gli immobili detenuti in comproprietà.
Si pensi ad un’abitazione in comunione, destinata alla locazione breve.
Per il conteggio delle abitazioni in comunione, essere proprietario di una quota di un immobile dato in affitto breve comporta l’obbligo di conteggiarlo tra gli appartamenti destinati alla locazione breve? Il conteggio prescinde dal quantum della quota? La stipula del contratto di locazione da parte di uno solo dei comproprietari influisce sul conteggio?
Secondo una certa prassi e prime interpretazioni dottrinali, i redditi da locazione breve sarebbero da imputare ai comproprietari in base alla quota di titolarità, con autonomia nella scelta se aderire alla cedolare secca o meno. Da ciò sembra derivarne che la posizione di ogni comproprietario vada autonomamente valutata.
In tal senso, si andrebbe a concludere che eventuali due proprietari in comunione debbano autonomamente valutare la propria posizione in relazione alla presunzione, essendo soggetti autonomi ai fini dell’imputazione dei redditi da locazione.
Il tema, ovviamente, meriterebbe di essere chiarito ufficialmente il prima possibile dall’Agenzia delle Entrate.
Da un punto di vista fiscale, la norma prevede la possibilità di assoggettare a imposta sostitutiva, nella forma di cedolare secca, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve. Nello specifico, viene applicata l’aliquota del 26%, ridotta al 21% in caso di redditi derivanti dalla locazione breve di una sola unità immobiliare.
La normativa iniziale del 2017 è stata più volte modificata
Un primo intervento significativo in tal senso venne introdotto dalla Legge di Bilancio 2021, che, per evitare utilizzi impropri del regime agevolativo, ha fissato il principio di “presunzione di imprenditorialità”, ovvero quando il locatore mette a disposizione più di 4 unità immobiliari per le locazioni brevi è esclusa la possibilità di optare per la cedolare secca. Come si può ben dedurre, tale soglia di sbarramento ha inciso profondamente sull’assetto operativo di molti proprietari e/o gestori.
Successivamente, con la Legge di Bilancio 2024, il Legislatore è intervenuto nuovamente modificando le aliquote applicabili alla cedolare secca: dal 2024 l’aliquota ordinaria è stata innalzata al 26%, mentre l’aliquota del 21% è rimasta applicabile solo a una singola unità immobiliare, scelta dal contribuente.
Con il Decreto “Anticipi” del 2023 è stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per strutture ricettive, locazioni turistiche e locazioni brevi ovvero un codice volto a identificare in modo univoco la struttura ricettiva.
Con la Legge di Bilancio 2025 il CIN è diventato parte integrante degli adempimenti fiscali: è stato introdotto l’obbligo di indicarlo nelle dichiarazioni fiscali e nella Certificazione Unica, rafforzando pertanto i flussi informativi tra Comuni e Agenzia delle Entrate.
Da ultimo, con impatto delle modifiche 2026 che potrebbe rivelarsi notevole, si obbligano i soggetti che gestiscono 3 o più unità immobiliari ad:
• aprire la Partita IVA;
• adottare una contabilità (forfettario, semplificata o ordinaria);
• assoggettare i redditi a tassazione IRPEF/IRES/IRAP o aderire al regime forfettario;
• adempiere agli obblighi IVA e previdenziali (Gestione Commercianti INPS).
Nulla cambia, invece, per quanto riguarda gli obblighi dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
Ai sensi dell’art. 1, comma 17, Legge n. 199/2025 e del vigente art. 4, D.L. n. 50/2017, tali soggetti continuano a operare la ritenuta del 21% sui canoni incassati, a titolo di acconto. In sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente provvederà al conguaglio applicando l’aliquota definitiva del 21% (per la prima unità) o del 26% (per la seconda).
Gli intermediari (es. Booking o Airbnb) sono tenuti ancora ad operare una ritenuta sull’ammontare dei canoni pari al 21%, tale ritenuta assume la natura di un acconto sulla maggiore imposta dovuta ed il contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, dovrà versare il restante 5% (26% - 21%) a saldo dell’imposta complessiva, che risulta così integrata dall’acconto subito alla fonte e dal saldo versato in autonomia.
A cura di Antonio Zappi, Of Counsel di integré spa